庫存創台中東區月子中心推薦4年新高，商辦房打七折出售
2018年，樓市降價潮能否來臨？據業內專傢表示取決於兩個方面，一是開發商融資渠道受阻，不得不靠降價換取現金流；二是需求端發生變化，買房人由於各種原因無法買房。兩者兼具，則降價潮將成為大概率事件。
而二手商辦難出手，也讓一些潛在的商辦買傢望而卻步。“這一年我們店做的幾乎都是租房業務。”北京像素小區的鏈傢門店業務員向北青報記者表示：“二手交易全年不過幾十套，靠賣房根本養不活自己。”北京像素此前的二手房交易異常火爆，高峰時曾有近20傢中介門店在此經營。3·26商辦調控之後，成交驟減，不少中介關門，留存下來的也以租賃業務為主。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉去年指出，金融對於房地產的支持力度會大幅縮減。房地產“小年”的狀況會從2018年持續到2020年。
有關人士指出，開發商現在隻有靠以價換量來維持企業運轉。現金流是一個企業的命脈，比利潤重要得多。去年排名前五的某房地產企業，以一個銷售額超高的項目得到瞭業內認可，但實際上，這個十幾萬平方米規模的項目，最後的利潤也就價值十幾套別墅的價錢，開發商日子難過可想而知。
與拿地成本低的樓盤直接降價相比，還有企業想出瞭變相降價的辦法：增配。即加料不加價。在整個市場為瞭控制總價紛紛精裝改毛坯房的時候，門頭溝電建項目今年主推的185平方米院墅不惜犧牲掉部分利潤，將毛坯換成精裝用以滿足購房者的需求，效果果然不錯。雖然該項目做瞭部分讓利，但卻實現瞭現金快速回流，與另外一個項目一期，完成瞭15個億的銷售額。
第四，三四線城市口子如果紮緊，開發商最後的防線將失守。
“錢途”堪憂 開發商四面楚歌
國傢有明確規定，若土地出讓後閑置一年，收取相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但近年來，開發商囤地、拖欠地款屢屢發生。僅北京方面，2017年公佈瞭389個在途商品房項目清單。同時，“限價”政策已經蔓延至全國，在土地合同大檢查和“限價”的雙管齊下之下，開發商必須盡快開盤，但又面臨限價，因此，加快推盤成為唯一選擇，盡管是在犧牲利潤的前提之下。台中西屯區月子中心推薦
首先，“錢緊”升級，開發商將面台中北屯區月子中心臨更台中南屯區月子中心推薦大的融資挑戰。
房山是北京商辦類項目比較集中的區域，目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟（資料、團購、論壇）等多個項目的商辦產品在售,區域庫存壓力極大。
如果說房山是商辦的重災區，那麼門頭溝則是住宅樓盤的主戰場。與其他區域產品類型百花齊放不同的是，該區域是改善盤紮堆區域，各個項目產品、戶型都差不多，十幾個大型房企進行著白刃戰。綠城京西燕廬、中駿西山天璟、永泰西山禦園（資料、團購、論壇）、電建金地華宸（資料、團購、論壇）、華遠裘馬四季（資料、團購、論壇）……
位於房山大學城的某樓盤當下的售價為25000元/平方米，據瞭解該項目一季度簽約198套。據其負責人介紹，這一數字並不意味著商辦市場的回暖，隻是項目在經過長期推廣之後，安排的一次集中簽約，而去年三、四季度項目的成交幾乎為零。
這個來自第三方的“爆料”足以管窺目前房地產公司面臨著的窘境。有關專傢指出，開發商面臨著四個難以破局的問題，每一個問題都有可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。
第三，投資客離場，客群減少。
首先降價的是上文提到的某北京老牌企業，這個在門頭溝板塊產品品質、戶型搭配、品牌美譽度都不占優勢的樓盤，在去年年初價格與綠城、中駿的樓盤價格相差無幾，都處在6萬元/平方米以上。而不久前，該項目價格已經下探到瞭5萬元/平方米出頭，每平方米降幅在萬元以上。而與之相距不遠的另一樓盤降幅也達到萬元。
一位建材商在接受北青報記者采訪時透露，他接到常年合作的房地產公司內部好友電話，直截瞭當對建材商說公司的工程就別接瞭，理由是“今年公司錢太緊張瞭，估計給乙方結款會非常困難”……
據知情人透露，這兩個項目敢於降價，主要原因就是當初拿地的成本低，前期早就收回瞭成本。而其他項目之所以不敢降價，都是在前兩年拍下的地王項目，樓面地價基本都迫近3萬元/平方米，降價就意味著損失利潤甚至賠錢。
萬科長租公寓月租1.5萬的新聞以及各種分析在過去一周裡成為熱議的話題。為瞭蹭熱點，甚至有競爭企業用“貴著租VS便宜買”來推銷總價與萬科長租公寓10年租金相去不遠的住宅產品。但細心的人們發現，大傢在“喊打”萬科長租公寓的同時，新房售價已經在悄悄發生變化，所以才有瞭“貴著租”與“便宜買”的對比。而“便宜買”的背後是熱點區域樓盤的實際降價動作，部分純商品房的直接降價則被視為大面積降價潮來臨的前奏，北京門頭溝、孫河這些競爭激烈的熱點區域自然成為急先鋒，而重災區中的商辦項目更是不得不含淚大甩賣，以換得可憐的銷量。
而在另一個熱點區域孫河，新項目一出手就是“低姿態”，600萬元置業孫河，挺進中央別墅區。這個由幾傢房企聯袂出品的樓盤，最低90平方米，單價6萬多元，精裝修。直接刷新瞭孫河區域新低。在中央別墅區，公寓是稀缺產品，整個中央別墅區，公寓產品新盤也隻有龍湖景粼原著（資料、團購、論壇）、長江實業譽天下等少數幾個。而該項目總價600萬元的標桿效應也就此產生，接下來區域的公寓必須得拿出“周邊項目比較法”來參考定價瞭。
“難賣！九折基本賣不動，打七折才有人買。”房山長陽某商辦樓盤銷售負責人感慨如今的商辦房太難賣。自去年3月26日，北京市政府出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴控商辦項目一年來，市場急凍，銷售驟降，庫存激增至45878套，北京商辦市場猶如大病一場，至今未見病愈的征兆。
降價與變相降價齊現市場 有的項目價格回到2016年
而如今局面則大不相同，在扛瞭整整一年之後，一度猶如堅冰的門頭溝房價終於出現松動。
北京像素隻是商辦二手市場的一個縮影。二手市場的停滯，直接剔除瞭此前商辦項目“低買高賣”的濃烈投資屬性，轉為自用和出租。二手商辦項目的價格隨之大幅縮水。據中原地產的統計，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現瞭價格跌幅超過40%。
更讓業界擔憂的是，商辦市場庫存還有增加的趨勢。好租數據研究中心主任匡健鋒表示，盡管去年新開工商辦項目有所縮減，但就未來4到5年的趨勢看，去庫存的壓力將會愈加明顯。
降價潮還遠嗎？北京商辦房七折，有住宅跌回兩年前
今年以來房企的融資渠道已經嚴重收緊，很多有能力的房企都選擇成本更高的海外融資瞭。而在去年年底的中央經濟會議中已經明確強調瞭“國傢鼓勵地方政府把更多的錢投入到實體經濟中去”，其言外之意就是房地產等貸款要嚴格控制，少貸或者不貸。歷史上看房價其實就看房地產信貸，2018年也如此，信貸減少，房價肯定明顯下調。
其次，土地合同執行大檢查與限價政策雙管齊下，開發商必須盡快推盤。
個別樓盤的表現，並不能掩蓋北京商辦市場的整體頹勢。統計數據顯示，自3·26調控以來台中南區月子中心推薦，北京商辦項目網簽量僅為3589套，較調控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而與成交凍結相反，去年北京商辦供應套數突破2萬套，同比增長32%。供多售少，商辦項目庫存激增近三成達45878套，創下4年來最高值。
在去年3月17日之前，門頭溝區域由於眾多利好，該區域成為改善型需求的主要去向。畢竟1000萬以內總價的樓盤在北京各大熱點區域並不多見，因此每個項目都不同程度熱銷，部分品牌房企項目的售價一度突破7萬元/平方米。
在某種意義上講，投機和投資是畫等號的。在房地產市場上，投資客是不可忽視的一股力量，從最早的山西炒房團、溫州炒房團到後來的普通百姓把多餘的錢放在樓市裡避險，都帶來瞭房價的高漲。但如今，全國50多個城市限購限售，已經向炒房者關閉瞭大門。環京的燕郊、固安、香河等地更是降溫明顯，有些樓盤甚至出現瞭腰斬的情況，投資炒房等行為損失慘重。
“我們現在的售價在30000元/平方米左右，不到前期產品售價的七折。”該負責人說，項目主力套型的總價隻有150萬左右，與北京一套普通住宅的首付相當。加上項目緊鄰地鐵房山線長陽站，周邊商業配套都已經成熟，這些優勢相加才打動瞭一直觀望的購房者。
很多開發商目前都將目光盯著三四線城市，所謂佈局也好、戰略也罷，其實都是在為即將失守的一二線城市尋找替代品。2017年排名前四的房企都是佈局三四線城市的領先者，且銷售額都達到5000億級。但隨著超過2/3的三四線城市目前庫存已經低至10個月左右，今年三四線或將是調控的重點。如果真是這樣，房企將失守最後的陣地，各地的降價潮很可能將接踵而至。
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